안녕하세요 알아보자 부종산입니다. 오늘은 공공재건축 공공재개발에 대한 내용에 대해서 설명하겠습니다. 재개발 재건축에 대한 내용은 정비사업의 일종으로 본 편에서 다루는 공공재건축과 공공재개발의 내용은 두 사업을 공공에서 지원하는 패스트트랙(Fast Track) 사업입니다. 인허가 절차를 간소화시켜 진행하는 사업인 만큼 그간 사업을 준비해 온 조합원들에게는 굉장히 이로운 사업입니다. 아래에서 내용에 대한 세부적인 내용을 설명하겠습니다.
글의 순서 1. 재건축 재개발 차이 2. 공공재건축이란? 3. 공공재개발이란? 4. 사업장 확인 방법 5. 정리
1. 재개발 재건축 차이
먼저 재개발 재건축 차이와 개념에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 공공재건축 공공재개발 또한 이 사업에서 파생된 내용이기 때문입니다. 부동산 투자의 경우 정비사업이라는 용어가 빈번하며, 재건축 재개발 사업에 투자하여 인센티브를 받은 뒤 분양 전 되파는 경우 가 많습니다. 아래에서 두 가지 개념에 대한 간단히 설명드리겠습니다.
1. 재건축사업 개념
재건축사업이란 정비사업의 일종으로 노후하고 불량한 공동주택이 밀집한 지역에서 진행되는 사업입니다. 양호한 기반시설을 갖춘 지역에서 오래되고 위험한 공동주택을 개선하기 위한 사업으로 상업지역과 공업지역은 사업대상지에서 제외됩니다. 아파트의 일부 또는 전부를 철거한 뒤 새로운 아파트 단지를 건설하는 사업을 생각하시면 이해에 도움이 되실 것입니다.
2. 재개발사업 개념
재개발사업은 기반시설이 불량하며, 오래되고 불량한 건축물이 위치한 지역을 개선하는 사업입니다. 재개발과 재건축의 차이는 크게 기반시설과 지역입니다. 재건축의 경우 기반시설이 양호한 주거지역을 대상으로 하며, 재개발의 경우 기반시설이 불량한 주거지역, 상업지역, 공업지역을 대상으로 합니다. 따라서 재개발사업의 내용에는 기반시설을 정비하는 내용이 포함되며, 주거뿐만 아니라 상가, 공업시설 등의 건축물이 포함됩니다.
세부적인 내용 이해가 필요하신 분들의 경우 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.
2. 공공재건축이란?
공공재건축에 대해서 설명드리겠습니다. 공공재건축이란 공공지원제도를 통해서 재건축 사업을 진행하는 재건축 사업을 말합니다. 공공지원제도란 정비사업의 초기단계에서부터 사업 완료단계까지 공공의 지원을 받아서 시행하는 사업을 말하며, 구청장 또는 구청장의 위탁을 받은 LH, SH, 한국감정원, 대한주택보증 등이 지원자 자격을 가집니다.
공공지원자 주요 업무
1. 추진위원회 구성 및 선축 관련 선거관리위원회 위탁에 관한 업무 지원
2. 용역업체 선정 방법 등에 관한 업무 지원
3. 조합설립 준비에 관한 업무 지원
4. 추지위원회 및 조합조합의 운영 및 정보공개 업무 지원
5. 세입자 주거 또는 이주 관련 대책 수립에 관한 업무 지원
6. 관리처분계획 수립에 관한 업무 지원
7. 추진위원회 구성단계를 생략하는 경우 조합설립에 필요한 토지등 소유자의 대표자 선출 등에 관한 업무 지원
8. 건설업자 선정방법 지원에 관한 업무 지원
9. 권리 확증, 청산금 등의 징수 및 지급, 조합 해산 준비업무에 관한 업무 지원
공공재건축 사업혜택
공공재건축 사업을 진행하는 이유는 공공의 지원을 받기에 진행절차가 빠르게 진행된다는 점과 인센티브를 받을 수 있다는 점입니다. 진행과정이 빠르게 진행될 수 있는 이유는 정비사업 과정에서 개별심의를 거치지 않고 통합심의를 거치기 때문이며, 이때 인센티브 사항으로 용도지역 완화와 층수 완화가 가능합니다. 아래에서 공공재건축 사업혜택의 세부적인 내용을 살펴보겠습니다.
1. 용도지역 1단계 상향이 가능합니다.
2. 최대 50층까지 허용가능하여 층수 완화를 적용받을 수 있습니다.
3. 특별건축구역으로 분류되어 동 간 거리 완화 등의 건축법규가 완화 적용 가능합니다.
4. 기부채납의 기준이 완화됩니다.
5. 준주거지역에서 사업시행 시 비주거시설 비율을 완화받아 주거비율이 높아지며, 사업성이 향상됩니다.
6. 건축, 교통, 교육환경 등의 심의를 개별로 받지 않고, 통합심의로 진행되어 사업기간이 단축됩니다.
공공재건축 민간재건축 차이
공공재건축과 민간재건축의 차이는 크게 다섯 가지입니다. 주민동의 요건 완화, 통합심의, 임대주택 비율 조건 완화, 분담금 완화, 기부채납 비율 완화가 내용에 해당됩니다.
1. 공공재건축 주민동의 요건의 경우 민간재건축의 기준(3/4 이상)보다 공공재건축이 낮습니다.
2. 사업계획 심의 시 개별심의가 필요한 민간재건축과는 달리 공공재건축은 통합심의를 받게 됩니다
3. 임대주택 비율의 경우 공공재건축은 6.5(%)로 민간재건축 6.7(%) 대비 0.2(%) 정도 낮습니다.
4. 공공재건축의 분담금은 민간재건축 분담금 대비 37% 정도 낮습니다.
5. 공공재건축은 기부채납시 공공에 기여하는 비율이 민간재건축에 비해 비율이 낮습니다.
3. 공공재개발이란?
공공재개발이란 10년 이상 정비사업이 정체된 사업지를 선정하여 진행하는 정비사업입니다. LH공사 및 SH공사 등에서 정비사업에 함께 참여하여 재개발 대상지의 주거환경을 개선하고 주택을 공급하기 위해 진행하는 사업입니다. 멈춰있던 사업을 공공이 개입하여 규제완화를 하고 사업을 정상화시킨다는 점에서 빠른 주택 공급이 가능하다는 점이 핵심입니다.
공공재개발 사업 혜택
공공재개발 사업의 혜택은 규제 완화, 사업비 지원, 신속한 인허가, 사업성 보장의 네 가지 혜택이 주요 내용입니다. 인허가 과정에서 신속함은 10년 동안 정체되어 있던 정비사업을 내용을 빠른 시일 내에 진행상태로 되돌릴 수 있다는 점에서 조합원의 관심을 가지고 올 수 있습니다. 공공재개발 사업 혜택의 세부적인 내용은 아래와 같습니다.
1. 도시규제 완화가 가능합니다
- 용도지역 상향, 용적률 상향, 기부채납을 완화받을 수 있습니다.
2. 사업성이 보장됩니다.
- 관리처분 시 분담금이 확정되며, 분양가사항제 적용이 제외됩니다.
3. 사업비 지원이 가능합니다.
- 사업비, 이주비 융자를 지원하며, 기반시설의 경우 국비지원을 받게 됩니다.
4. 신속한 인허가가 가능합니다.
- 도시계획 수권소위 및 사업계획 통합심의를 받습니다.
공공재개발 기대효과
공공재개발 기대효과는 공공이 사업을 관리한다는 점에서 사업의 투명성이 높다는 점과 사업비 지원을 통해 조합원의 부담이 경감된다는 점이 있습니다. 더해, 주거지역뿐만 아니라 상업지역에서 재개발 시 미분양되는 비주거시설에 대한 부담도 완화되어 전체적으로 지역을 살리는데 이점이 있습니다.
4. 선정구역 확인 방법
공공재건축 공공재개발 사업장 확인이 가능한 사이트는 "정비사업몽땅"입니다. 서울시에서 제공하는 사이트로 진행되고 있는 정비사업에 관한 내용과 사업 관련 개념 등 다양한 정보를 받을 수 있습니다. 더해, 정비사업에 관한 내용의 경우 SH 또는 LH홈페이지에도 관련내용이 기재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.
5. 정리
오늘은 공공재건축 공공재개발에 대한 개념, 혜택, 사업장 확인 방법 등에 대해서 알아봤습니다. 부동산 투자를 위해 재건축 재개발은 반드시 아셔야 하는 개념이며, 이렇게 공공에서 지원하는 사업과 민간사업에 대한 차이를 이해하고 있다면 다양한 기회가 있을 것이라 생각합니다. 감사합니다.
